임대차계약이 끝났는데도 임차인이 상가에서 나가지 않거나, 수개월째 월세를 내지 않으면서 계속 영업하고 있다면 임대인으로서는 상당한 손해를 입게 됩니다. 새로운 임차인을 받을 수도 없고, 미납 차임까지 계속 늘어나기 때문입니다.
이때 법원을 통해 상가를 돌려받는 절차가 상가명도소송, 즉 건물인도청구소송입니다. 다만 소유자라는 이유만으로 곧바로 승소하는 것은 아닙니다. 임대차가 적법하게 종료되었다는 사실부터 정확하게 입증해야 합니다.
계약이 끝났다는 사실부터 명확해야 합니다
상가명도소송에서 가장 먼저 확인할 것은 임대차계약의 종료 여부입니다.
계약기간이 만료되었다고 하더라도 상가건물 임대차보호법에 따른 임차인의 계약갱신요구권이 문제될 수 있습니다. 반대로 임차인에게 갱신거절 사유가 존재한다면 임대인이 갱신을 거절하고 계약 종료를 주장할 수 있습니다.
특히 실무에서 빈번한 것이 차임 연체입니다. 현행 상가건물 임대차보호법 제10조의8은 임차인의 차임연체액이 3기의 차임액에 달하면 임대인이 계약을 해지할 수 있다고 규정합니다.
대법원도 2026년 6월 24일 판결에서 3기 상당의 차임연체액에 도달하면 임대인의 해지권이 발생하고, 적법하게 행사된 해지권이 이후 임차인의 일방적인 변제로 당연히 소멸하는 것은 아니라는 취지로 판단했습니다.
따라서 연체 월수만 따질 것이 아니라 실제 미납액이 3기의 차임액에 해당하는지를 정확히 계산해야 합니다.
내용증명을 보냈다고 바로 내보낼 수 있는 것은 아닙니다
임대인이 계약해지를 통보했다고 해서 임차인의 짐을 임의로 빼거나 출입문을 잠가서는 안 됩니다.
임차인이 자진해서 인도하지 않는다면 법원의 판결을 받아 강제집행 절차로 진행하는 것이 원칙입니다. 계약서에 “월세가 밀리면 임대인이 물건을 처분할 수 있다”는 내용이 있더라도 실제 행동에 옮길 때에는 별도의 법적 문제가 발생할 수 있으므로 주의해야 합니다.
따라서 차임 연체가 발생했다면 계약서, 입금내역 등을 확인하고 적법한 방식으로 계약해지 의사를 표시한 뒤 상가명도소송을 진행하는 것이 안전합니다.
소송 전에 점유이전금지가처분을 검토해야 합니다
상가명도소송에서 의외로 중요한 것이 현재 점유자가 누구인지입니다.
소송을 제기했는데 기존 임차인이 점포를 다른 사람에게 넘겨버리면 승소판결을 받고도 실제 강제집행 단계에서 문제가 발생할 수 있습니다. 판결의 효력이 미치지 않는 새로운 점유자를 상대로 다시 절차를 진행해야 하는 상황이 생길 수 있기 때문입니다.
그래서 명도소송을 제기하기 전 또는 동시에 점유이전금지가처분을 신청할 필요가 있는지를 검토해야 합니다. 현재의 점유상태를 고정해 소송 도중 점유자가 변경되는 위험을 방지하기 위한 조치입니다.
보증금이 남았다고 명도 문제가 사라지는 것은 아닙니다
임차인이 “보증금을 돌려주기 전에는 나갈 수 없다”고 주장하는 경우도 많습니다.
임대차가 종료되면 임대인의 보증금 반환의무와 임차인의 목적물 반환의무가 서로 맞물려 문제될 수 있습니다. 이때 미납 차임, 관리비, 원상회복비용 등을 보증금에서 공제할 수 있는지도 함께 정리해야 합니다.
따라서 명도만 청구할 것이 아니라 미납 차임이 얼마인지, 반환해야 할 보증금이 얼마인지, 계약 종료 이후 발생한 점유에 따른 손해까지 청구할 수 있는지를 함께 검토하는 것이 효율적입니다.
연체차임과 점유관계를 한 번에 정리한 사례
건물주 A씨는 음식점을 운영하던 임차인 B씨가 장기간 월세를 지급하지 않자 계약해지를 통보했습니다. 그러나 B씨는 장사가 어렵다는 이유로 계속 영업하면서 점포를 비워주지 않았습니다.
A씨 입장에서는 단순히 “월세를 안 냈다”고 주장하는 것보다 계약서상의 차임 지급일과 실제 입금내역을 대조하여 연체액이 3기 차임액에 도달했다는 사실을 명확히 하는 것이 중요했습니다. 여기에 해지통보 자료와 현재 점유관계를 정리하고 점유이전 가능성에 대비한 보전조치까지 검토할 수 있습니다.
상가명도소송의 핵심은 임차인과의 감정싸움이 아니라 계약이 적법하게 종료되었고 반환의무가 발생했다는 사실을 증거로 만드는 것입니다.
상가명도소송에서 자주 묻는 질문
Q. 월세가 3개월 밀리면 바로 명도소송을 할 수 있나요?
단순히 달력상 3개월이 지났는지가 아니라 연체액이 3기의 차임액에 달했는지를 확인해야 합니다. 요건을 충족했다면 상가건물 임대차보호법에 따라 계약해지를 검토할 수 있고, 해지 후에도 임차인이 퇴거하지 않는다면 명도소송을 진행할 수 있습니다.
Q. 임차인이 밀린 월세를 뒤늦게 주면 해지가 무효가 되나요?
구체적인 해지 시점과 변제 경위를 확인해야 합니다. 최근 대법원은 3기 이상의 차임연체를 이유로 적법하게 해지권을 행사한 경우 이후 임차인이 일방적으로 연체액 일부를 지급했다고 해서 이미 발생한 해지권이 당연히 없어지는 것은 아니라고 판단했습니다.
Q. 권리금을 주장하면 명도를 거절할 수 있나요?
권리금 회수기회 보호는 별도로 검토해야 하지만 모든 임차인에게 무조건 인정되는 것은 아닙니다. 상가임대차법은 일정한 갱신거절 사유가 있는 경우 권리금 회수기회 보호에도 예외를 두고 있으므로 계약 종료 사유를 먼저 확인해야 합니다.
상가를 돌려받는 과정은 처음부터 정확해야 합니다
상가명도소송은 단순히 “내 건물이니 나가라”고 요구하는 사건이 아닙니다. 계약해지 사유, 차임 연체액, 보증금 정산, 점유관계와 강제집행 가능성까지 함께 검토해야 실제로 상가를 돌려받을 수 있습니다.
특히 무리한 자력구제보다 법적인 절차를 밟는 것이 향후 손해를 줄이는 방법입니다. 임대차계약서와 월세 입금내역, 내용증명, 현장 점유상태를 먼저 정리하고 신속하게 대응하시기 바랍니다. 오경수 변호사는 복잡한 임대차 관계를 법원의 판단 기준에 맞춰 정리하여 재산을 안전하게 회복할 수 있도록 함께하겠습니다.
