아파트·토지·상가를 형제들과 함께 상속받아 처분 방법을 고민하는 분, 한 사람이 부동산을 독차지하려는 상황에 놓인 분, 생전 증여나 부모님 간병 때문에 단순한 지분 분할이 억울한 분이라면 특히 주의하셔야 합니다.
안녕하세요. 가족 간 재산분쟁을 법적 권리의 문제로 재구성하는 오경수 변호사입니다. 부동산상속은 등기만 이전하면 끝나는 절차가 아닙니다. 누구에게 얼마의 권리가 있는지, 부동산 자체를 나눌지 한 사람이 소유하고 현금으로 정산할지까지 설계해야 합니다. 감정에 밀려 협의서부터 작성하면 이후 되돌리기 어려운 만큼 처음부터 법적 실익을 계산하는 것이 중요합니다.
1. 부동산상속, 법정상속분부터 정확히 계산해야 합니다
민법 제1009조에 따르면 같은 순위의 상속인은 균등하게 상속하고, 배우자가 자녀 또는 부모와 공동상속할 때에는 다른 상속인 1인의 몫에 50%를 가산합니다. 예컨대 배우자와 자녀 2명이라면 비율은 1.5:1:1입니다.
하지만 이것은 출발점일 뿐입니다. 실제 상속재산분할에서는 특정 자녀가 생전에 받은 부동산이나 현금이 특별수익인지, 다른 상속인이 부모를 장기간 간병하거나 재산 형성에 특별히 기여했는지를 함께 따져 구체적인 상속분을 정하게 됩니다.
2. 부동산을 무조건 지분대로 나눌 필요는 없습니다
민법 제1013조는 공동상속인이 협의하여 상속재산을 분할할 수 있도록 하고 있습니다. 협의가 되지 않는다면 가정법원의 상속재산분할심판을 통해 분할 문제를 해결하게 됩니다.
실무에서는 아파트 한 채를 3명이 1/3씩 공유하는 것이 최선이라고 단정할 수 없습니다. 한 사람이 부동산을 단독 취득하고 다른 상속인에게 금전을 지급하는 방식도 검토할 수 있습니다. 중요한 것은 등기부, 시가자료, 임대차현황, 담보대출, 금융거래를 먼저 조사해 어떤 분할 방법이 실제 재산가치를 가장 잘 지키는지 판단하는 것입니다.
3. 생전 증여와 간병은 실제 상속분을 바꿀 수 있습니다
2026년 3월 17일 시행된 현행 민법 제1008조는 공동상속인의 증여·유증을 특별수익으로 반영하면서도, 상당 기간 동거·간호하거나 피상속인의 재산 유지·증가에 특별히 기여한 데 대한 보상이라면 기여에 상응하는 범위에서 달리 볼 수 있도록 규정하고 있습니다.
또한 민법 제1008조의2에 따른 기여분도 중요합니다. 단순히 “제가 부모님을 모셨습니다”라고 주장하는 것만으로는 부족합니다. 간병일지, 진료기록, 병원비 송금내역, 생활비 지급자료, 부동산 취득자금 흐름과 가족 간 대화 원본을 확보해야 합니다.
※ 의뢰인 보호를 위해 아래 사례는 핵심 법률관계를 유지하면서 일부 사실을 변경했습니다.
아버지가 아파트와 토지를 남기고 사망한 A씨 사건에서는 장남이 “아버지가 생전에 집은 자신에게 주겠다고 했다”며 대부분의 부동산을 가져가야 한다고 주장했습니다. 반면 다른 가족은 법정상속분대로 나누자는 입장이었습니다. 의뢰인은 오랜 기간 아버지와 동거하며 병원비와 생활비를 부담했지만 이를 어떻게 주장해야 할지 알지 못했습니다.
저는 먼저 부동산 등기부와 취득자금, 과거 금융거래를 추적해 장남이 이미 생전에 상당한 재산을 지원받았다는 자료를 정리했습니다. 동시에 의뢰인의 병원비 송금내역, 간병기간, 생활비 부담내역을 연도별로 재구성했습니다. 단순히 “효도했다”는 감정적 진술이 아니라 특별수익과 기여분이라는 법률적 숫자로 사건을 바꾼 것입니다. 이후 부동산의 평가액과 각 상속인의 구체적 상속분을 기준으로 분할안을 제시해 의뢰인이 단순 법정지분보다 실질적으로 유리한 재산을 확보하도록 대응했습니다. 부동산상속에서 승패를 가르는 것은 목소리의 크기가 아니라 과거의 재산 흐름을 얼마나 객관적으로 복원하느냐입니다.
4. 먼저 도장을 찍으면 분쟁이 더 어려워질 수 있습니다
가족이라는 이유로 부동산상속 협의서에 성급하게 인감도장을 날인하는 것은 피해야 합니다. 특히 부동산 목록조차 제대로 확인하지 않은 상태에서 “나중에 정산해 주겠다”는 말을 믿는 것은 위험합니다.
상속재산분할협의가 성립하기 전 피상속인의 부동산 등기부, 예금·증권, 채무, 생전 증여내역부터 확인해야 합니다. 협의가 불가능하다면 시간을 보내기보다 상속재산분할심판을 검토해야 합니다. 민법은 기여의 시기·방법·정도와 상속재산액 등을 고려해 가정법원이 기여분을 정할 수 있도록 하고 있습니다.
5. 부동산상속에서 가장 많이 묻는 세 가지
Q. 형제가 아파트를 혼자 가져가겠다고 하면 막을 수 있나요?
공동상속재산이라면 특정 상속인이 자기 의사만으로 전체 부동산을 취득할 수 있는 것은 아닙니다. 협의가 성립하지 않는다면 민법 제1013조에 따른 재산분할 절차가 문제됩니다. 먼저 등기부와 상속관계를 확인하고 상대방이 주장하는 증여·유언의 근거까지 검토해야 합니다.
Q. 부모님을 오래 모셨다면 아파트를 더 받을 수 있습니까?
가능성은 있지만 통상적인 자녀의 부양을 넘어선 특별한 기여가 입증되어야 합니다. 민법 제1008조의2는 동거·간호, 특별부양, 재산 유지·증가에 대한 기여를 규정합니다. 간병기간과 비용을 객관적 자료로 수치화하는 작업이 핵심입니다.
Q. 다른 형제가 생전에 부동산을 받았다면 어떻게 됩니까?
그 부동산이 특별수익에 해당한다면 남은 재산만 단순히 법정비율로 나누지 않을 수 있습니다. 민법 제1008조에 따라 생전 증여를 반영하여 구체적 상속분을 다시 계산해야 하므로 증여계약, 등기원인, 자금흐름 등을 확보하는 것이 중요합니다.
부동산상속은 한 번 잘못 나누면 공유관계와 추가 소송이 오랫동안 이어질 수 있습니다. 감정적인 양보보다 필요한 것은 등기·금융거래·생전 증여·간병자료를 근거로 자신의 권리를 계산하는 일입니다. 분할협의서에 도장을 찍기 전인 지금이 재산의 향방을 바꿀 수 있는 중요한 시점입니다. 전문가와 함께 객관적 자료부터 정돈한다면 불필요한 가족 갈등은 줄이고, 지켜야 할 상속재산은 보다 분명하게 지킬 수 있습니다.
